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広告には５．９パーセントの資産運用月々の負担は８２０円などと掲載されているという話をしましたが、この５．９パーセントの計算の仕方にはいくつかの方法があり、例えば２０００万円の物件を購入したら２０００万円×５．９パーセントだから単純に１１８万円のリターンがあると考えがちですが、実際は違うのです。表面利回り年間収入÷物件価格実質利回り実質収入÷取得総費用毎月、設定された家賃は入りますが、同時に修繕積立金や固定資産税、管理を代行してもらう場合はその手数料などの経費が必ずかかってきます。表面利回りではこうした経費は考慮せず、単純に設定家賃と物件の購入価格だけで利回り計算をします。これに対して実質利回りは家賃から必要経費を差引いた手取り収入をもとに利回りを計算し、物件価格についても登記費用やローンを組む場合はその手数料なども考慮して計算します。つまり、より現実的な数字となるのです。では、広告の５．９パーセントはどちらの利回りかと言えば、ほとんどが前者の表面利回りを謳います。パーセンテージが大きい方が宣伝効果は高いのは、投資家の興味を引き付けやすいからです。
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